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Location immobilière : comment se protéger contre les loyers impayés ?

Location immobilière

Véritable sujet de préoccupation pour les propriétaires, les loyers impayés freinent plusieurs investisseurs potentiels et engendrent des problèmes à ceux qui ont déjà investi dans l’immobilier. D’après la Fondation Abbé Pierre, en 2018, plus de 490 000 foyers étaient en situation d’impayés. Actuellement, on estime qu’un propriétaire sur quatre a été ou va être confronté à ce genre de situation. Mais alors, comment se prémunir contre les loyers impayés et consolider le processus de choix de locataire ? Quels peuvent bien être les recours disponibles ?

Loyer impayé : principal litige entre locataire et propriétaire

Le souci des loyers impayés fait partie des nombreux litiges entre locataires et propriétaires bailleurs. Pendant une étude réalisée en 2015, on a constaté que ce problème représentait 42,8 % des procédures de la même année. Plusieurs questions viennent alors trottiner la tête : comment déceler un bon et sérieux locataire ? Faut-il souscrire une assurance loyers impayésSi la plupart des litiges se règlent à l’amiable, le problème peut vite devenir très compliqué, allant même jusqu’à une procédure judiciaire interminable. Ce qui peut devenir une source d’angoisse et de stress pour toutes les parties. Comme la situation prend une tournure assez difficile à gérer, elle peut avoir un impact considérable sur la capacité à rembourser le prêt immobilier que contracte parfois le propriétaire bailleur.

Déceler un locataire sérieux afin de se prémunir

Avant de louer votre propriété, vous devez impérativement vérifier la solvabilité et la situation du locataire pour réduire au maximum les risques de loyers impayés. On dit qu’un locataire est solvable si la part du loyer représente au maximum 25 et 33 % de ses revenus mensuels. Votre sélection s’effectue également sur la base de pièces justificatives dont il fait preuve. À noter que certaines font partie d’une liste légale, au titre du décret n° 2015-1437du 5 novembre 2015.

  • Une pièce d’identité encore en cours de validité ;
  • Le dernier avis d’imposition ;
  • Trois dernières fiches de paie ;
  • Le contrat de travail ;
  • Trois dernières quittances de loyer ou attestation du précédent bailleur à défaut.

Si le locataire n’est pas salarié, il peut toujours fournir des pièces spécifiques qui sont aussi stipulées dans le décret. C’est justement le cas des retraités, des étudiants, des bénéficiaires d’aide sociale, des professions libérales ou encore des artisans (bulletin de pension, carte d’étudiant…).

Est-il indispensable de souscrire une assurance pour éviter le risque de loyers impayés ?

En contractant une assurance loyers impayés au sein de votre contrat assurance habitation, vous vous offrez une solution efficace contre les loyers impayés. Étant propriétaire d’une maison ou d’un appartement mis en location, vous avez la possibilité de vous prémunir grâce à des garanties telles la GLI (ou garanties loyers impayés) ou encore la garantie Visale.

La GLI

En cas de loyers impayés, la GLI vous rembourse les montants dus jusqu’à la régularisation du locataire, et ce, sur une durée définie. En plus de vous couvrir contre les détériorations de votre bien, elle prend aussi en charge toute éventuelle procédure en justice à engager contre le locataire. Sachez que si vous choisissez un contrat d’assurance individuel, le tarif de la GLI représente 2,5 à 4 % du loyer et 1,5 à 3 % pour un contrat groupe. Il est très important de notifier que les assureurs ne vous couvrent que si le locataire répond à quelques critères d’éligibilité stricts. Vous devez pertinemment les respecter, car sinon, la mise en route de l’assurance sera annulée en cas de sinistre.

La caution Visale

La garantie Visale (ou VISA pour le Logement et l’Emploi) est également une autre alternative afin de se prémunir contre les loyers impayés. Gratuite, elle vous assure contre les charges, ainsi que les loyers non réglés pendant 36 mois au cours du contrat de location immobilière. Néanmoins, elle n’est pas accessible à tous. En effet, le locataire doit être un employé précaire et a 30 ans maximum.

Privilégier la discussion avec son locataire

Avant tout, vous devez contacter le locataire et essayer de comprendre l’origine du non-règlement du paiement. Il peut peut-être s’agir d’un oubli. C’est notamment le cas lorsque la personne est récente et qu’elle vient d’arriver dans votre ville. Si le locataire a des problèmes financiers, il est toujours essentiel de tenter de trouver un arrangement, surtout si ces difficultés sont transitoires. Un étalement de la dette peut être une alternative. Lorsque vous avez trouvé un accord, vous devez rédiger celui-ci et le faire signer par vous et par le locataire.

Réagir très rapidement

En cas de retards récurrents et de nombreux évènements qui prouvent le manque de sérieux du locataire, vous devez agir beaucoup plus fermement. Envoyez d’abord une mise en demeure par lettre recommandée avec AR. Si aucune évolution n’est constatée, vous pouvez envoyer un deuxième courrier plus formel, cette fois par voie d’huissier.

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